낡은 렌트에서 옮길 때 — 도시가 아니라 지하실과 연식으로 고릅니다

낡은 렌트에서 곰팡이 냄새, 안 고쳐 주는 설비, 봄마다 젖는 지하실에 시달리다 "다른 동네로 가자"고 결심하는 분이 많습니다. 그런데 옮겨도 같은 일이 반복되는 경우가 흔합니다. 동네를 바꿔서 해결되는 문제가 아니기 때문입니다. 순서를 정리합니다.

1. 옮기기 전에 — 집주인에게 쓸 카드가 남아 있는지

이사 실비는 디파짓·이사비·새 계약 비용을 합쳐 적지 않습니다. 그 돈을 쓰기 전에 미시건 법이 무엇을 주는지 먼저 보세요. 미시건에는 렌트 계약 문서가 이 사이트에 아직 없으므로, 절차를 여기에 자세히 적어 둡니다.

집주인이 지는 의무 — MCL 554.139

미시건 1846년 개정법 제39조(MCL 554.139)는 모든 주거용 임대차에서 집주인이 다음을 약속한 것으로 봅니다.

1. 그 집과 공용 구역 전부가 당사자가 의도한 용도에 적합할 것
2. 계약 기간 동안 합리적인 수리 상태(reasonable repair) 를 유지하고, 주와 그 지역 지방정부의 보건·안전 법령을 지킬 것

예외는 세입자의 고의 또는 무책임한 행동이 그 고장을 일으킨 경우입니다. 이 조항은 "너그럽게 해석한다"고 법에 적혀 있고, 계약 전에 집을 둘러볼 기회가 있었다는 이유로 이 약속이 사라지지는 않는다는 문장까지 붙어 있습니다.

텍사스와 다릅니다 — 기다리는 날짜가 법에 없습니다

텍사스는 서면 통지 후 7일이라는 기한이 재산법에 적혀 있습니다. 미시건에는 그런 숫자가 없습니다. "합리적인 수리"가 무엇인지 법에 정의가 없고, 다툼이 되면 판사나 배심이 사실 문제로 판단합니다(주 의회 안내서 질문 24). 그래서 미시건에서는 기한을 기다리는 게 아니라 기록을 쌓는 것이 일입니다.

• 요청은 전부 서면으로 합니다(이메일·문자도 날짜가 남으면 기록입니다). 언제 무엇을 요청했고 언제 무엇이 왔는지가 나중에 유일한 증거입니다.
• 사진과 영상에 날짜를 남깁니다. 곰팡이·누수·벌레는 사라졌다 다시 생기기 때문에, 있을 때 찍어 두지 않으면 없던 일이 됩니다.
• 계약서에 집주인에게 통지를 보낼 주소가 적혀 있어야 합니다(Truth in Renting Act 요구 사항). 거기로 보내세요.

세입자가 쓸 수 있는 세 가지, 그리고 그 함정

주 의회 안내서 질문 26은 집주인이 이 약속을 어겼을 때 세입자의 선택지를 이렇게 듭니다 — ① 계약 위반 소송, ② 직접 고치고 수리비를 월세에서 공제, ③ 월세 보류. 그리고 바로 뒤에 "어느 길이 가능한지는 각자의 사정에 달려 있다" 고 못 박습니다. 세 번째가 가장 위험합니다.

예치(escrow)는 됩니다 — 단, 내 통장이 아니라 시가 만든 계좌입니다

미시건은 조건부 월세 예치가 법으로 있습니다. 다만 텍사스식 "세입자가 알아서 보류"가 아니라 시·타운십의 코드 집행 기관을 거칩니다. 근거는 1917년 미시건 주택법 제130조(MCL 125.530) 입니다.

1. 시의 집행 기관이 그 건물에 준수증명서(certificate of compliance)를 내주지 않았거나, 한 번 내준 것을 정지시킨 기간 동안 —
2. 월세를 낼 의무가 정지되고, 그 기간의 월세는 집행 기관(집행관 또는 기관)이 만든 예치 계좌에 넣습니다.
3. 그 돈은 나중에 집주인이나 수리를 맡은 쪽에게, 위반 사항을 고치는 비용으로 나갑니다. 수리가 시작되기 전에 세입자가 나가면 남은 기간분은 돌려받습니다.
4. 증명서가 회복되면 그때부터 월세는 계약대로 다시 발생합니다.

두 가지 단서가 법에 그대로 있습니다 — 집주인이 위반 통지를 받고 임시 증명서를 신청할 만한 합리적인 시간을 가진 뒤에야 이 조항이 작동하고, 그 위험을 세입자가 만든 경우에는 적용되지 않습니다.

이 절차를 밟았을 때 얻는 것이 하나 더 있습니다. MCL 600.5720(1)(g)는 125.530 예치 계좌에 낸 월세를 이유로는 점유 회복 판결을 내릴 수 없다고 정합니다. 즉 예치 계좌는 퇴거에 대한 방패이고, 내 통장에 쌓아 둔 돈은 방패가 아닙니다.

신고했다고 쫓아내지는 못합니다

시에 보건·안전 위반을 신고한 뒤 계약 해지 통지를 받는 것이 가장 무서운 대목입니다. MCL 600.5720(1)(b)는 보건·안전 법령 위반을 관청에 신고한 것에 대한 벌로 계약을 끝낸 경우 점유 회복 판결을 내릴 수 없다고 정합니다. 같은 조 2항은 퇴거 소송이 시작되기 전 90일 안에 세입자가 법원이나 관청을 통해 권리를 행사했고 그 절차가 기각·거부되지 않았다면 보복이라는 추정이 세입자 쪽에 선다고 합니다. 90일이 지났거나 그 신고가 세입자에게 불리하게 끝났으면 추정이 뒤집히고, 세입자가 입증해야 합니다. 그러니 신고 날짜와 퇴거 통지 날짜를 남기세요.

식기세척기·오븐은 성격이 다릅니다

거주적합 조항으로 걸기 어렵습니다. 관건은 계약서에 제공 설비로 적혀 있는지입니다. 적혀 있는데 쓸 수 없는 상태라면 거주적합이 아니라 계약 위반으로 다투는 쪽입니다. 그리고 미시건에는 여기에 딱 맞는 서류가 있습니다 — 아래 인벤토리 체크리스트입니다.

디파짓 시계 — 나가는 날부터 돌아가기 시작합니다

옮기기로 했다면 이 날짜들이 곧 돈입니다. 전부 주법에 있습니다.

언제	누가	무엇을
입주 후 14일 안	집주인	디파짓을 받으려면 서면 통지(집주인 주소·예치 금융기관·4일 규칙)를 준다
입주 후 7일 안	세입자	받은 인벤토리 체크리스트에 상태를 적어 한 부를 돌려준다 (MCL 554.608)
퇴거 후 4일 안	세입자	새 주소를 서면으로 통지한다 (MCL 554.611)
퇴거 후 30일 안	집주인	디파짓을 전액 돌려주거나 항목별 손해 목록을 보낸다
목록 받고 7일 안	세입자	동의·부동의를 자세히 적어 우편으로 회신한다 (MCL 554.612)
퇴거 후 45일 안	집주인	다툼이 남았으면 소를 제기해야 한다 (MCL 554.613)

디파짓 상한은 월세의 1.5배입니다. 집주인이 30일 안에 항목별 목록을 보내지 않으면 손해가 없다고 본 것으로 간주되어 전액을 즉시 돌려줘야 합니다. 그리고 MCL 554.613은 집주인이 이 절차를 온전히 지키지 않으면 주장한 손해를 전부 포기한 것으로 보고, 보유한 디파짓의 2배를 세입자에게 물어낸다고 정합니다. 4일과 7일은 세입자 쪽 시계입니다 — 이 둘을 놓치면 집주인은 통지 의무에서 풀려납니다(디파짓 반환 청구 자체가 없어지지는 않습니다).

2. 연식은 도시가 아니라 "단지" 단위입니다

"트로이는 어떤가요, 노바이는요"라는 질문으로는 원하는 답이 나오지 않습니다. 같은 시 안에 1960년대 단지와 2020년대 단지가 같이 있기 때문입니다. 시 이름으로는 갈라지지 않습니다.

그리고 렌트 매물 사이트에는 건축연도가 거의 나오지 않습니다. 매매 매물에는 있는데 렌트에는 빠져 있는 경우가 많습니다. 미시건은 텍사스식 카운티 감정평가원(CAD)이 없고, 시·타운십 assessor 가 각자 기록을 가집니다. 주소로 직접 확인하세요. 무료입니다.

어디	무엇으로	메모
트로이	시 Parcel Information Center	로그인 없이 바로 나옵니다
노바이 · 로체스터힐스 · 팜잉턴힐스 · 웨스트블룸필드 · 캔턴 · 노스빌 등	BS&A Online 지자체 목록 에서 시를 고르고 주소 검색	기록을 열기 전에 "사람 확인" 체크박스가 나올 수 있습니다
오클랜드 카운티 전역	Property Gateway	무료로 여는 부분이 있고 일부 보고서·지도는 유료입니다. 제공 범위가 시·타운십마다 다릅니다

트로이 시는 검색 요령을 화면에 적어 두었습니다 — 접미사(St, Dr, Cir)를 빼고 번지와 길 이름만 넣으세요. 실제로 500 W BIG BEAVER 로 조회해 보면(2026-09-25 확인) Assessing Report 에 이런 항목이 나옵니다.

• Summary Res Year Built — 건축연도. 이 문서가 찾는 값입니다.
• Summary Res Basement Area — 지하실 면적. 미시건에서는 이게 연식만큼 중요합니다(3번).
• Summary Res Floor Area · Num Bed · Num Full Bath · Style — 평수와 방 구성, 랜치인지 콜로니얼인지.
• School District — 그 주소의 배정 학군. 트로이 시 안에만 학군이 여러 개라 이게 실제로 갈립니다. 학군 고르기와 구체적인 학교 후보를 같이 보세요.
• Principal Residence Exemption · Property Class · Zoning — 매수까지 생각한다면 여기서부터 재산세와 PRE로 이어집니다.

시·타운십별 중위 건축연도는 이 문서에서 확인하지 못했습니다. 연방 센서스 API 가 키를 요구하도록 바뀌었고, SEMCOG 커뮤니티 프로파일에는 건축연도 표가 없습니다. 그래서 이 문서는 시 단위 숫자를 쓰지 않습니다 — 위 조회로 주소마다 확인하는 쪽이 어차피 더 정확합니다.

3. 곰팡이와 냄새가 반복되는 이유 — 미시건은 지하실이 뿌리입니다

오스틴에서는 하수구 통기관이 뿌리였습니다. 미시건은 대개 지하실입니다. 지하실이 흔하고, 겨울에 언 땅이 봄에 녹으면서 기초 둘레로 물이 몰리고, 그 습기가 위층 냄새와 벌레로 올라옵니다. 방향제나 살충으로 끝나지 않는 이유입니다.

여기서 미시건의 제도적 사실 세 가지를 알아야 합니다.

① 주는 곰팡이 검사를 하지 않고, 권하지도 않습니다. 미시건 보건복지부(MDHHS)는 홈페이지에 "MDHHS 는 집의 곰팡이 검사를 할 수 없고, 검사를 권하지도 않는다. 미시건 주는 곰팡이 제거 업체나 곰팡이 검사 업체에 인증을 주지 않는다" 고 적어 두었습니다. "주 인증 곰팡이 전문가" 라고 광고하는 곳이 있으면 그 말 자체가 근거가 없습니다. 해야 할 일은 검사가 아니라 물이 어디서 들어오는지 찾아 막는 것입니다.

② 미시건에는 홈인스펙터 주 면허가 없습니다. 텍사스는 TREC 면허와 REI 7-6 이라는 정해진 양식이 있지만, 미시건 LARA 면허부는 Occupational Code 에 따라 14개 직종(회계·감정평가·건축사· 이발·수금·미용·기술사·보청기·조경건축·인력소개·부동산중개·측량 등)을 규제하고 홈인스펙터는 그 목록에 없습니다(2026-09-25 확인). 그래서 "면허 있느냐"는 질문이 미시건에서는 성립하지 않습니다. 대신 이렇게 고릅니다.

• 민간 자격과 배상책임보험(E&O)을 문서로 확인합니다. 주가 보증하지 않으니 이게 유일한 담보입니다.
• 지하실·기초·배수(sump pump·drain tile)를 보고서에서 어떻게 다루는지 샘플 보고서를 미리 받아 봅니다. 미시건에서 이 항목이 얇은 보고서는 볼 이유가 적습니다.
• 라돈 측정을 같이 하는지 묻습니다(아래).
• 인스펙션에 동행할 수 있는지 확인합니다. 지하실에서 인스펙터가 무엇을 보는지 한 번 보면 다음 집부터는 혼자 봅니다.

③ 라돈은 미시건 전역 문제입니다. 주 환경부(EGLE)는 83개 카운티 전부에서 높은 수치가 확인됐고 네 집 중 한 집이 높다고 밝힙니다(20만 건 이상의 가정 검사 결과에 기초한 지도 기준). 같은 페이지가 "이웃집 결과로 내 집을 판단하지 말라, 집마다 다르다" 고 명시합니다. 지하실을 방으로 쓸 계획이면 특히 그렇습니다. 라돈은 냄새도 색도 없어서 검사 말고는 아는 방법이 없습니다.

살 때라면 — 매도인 고지서가 무료로 많은 걸 알려 줍니다

미시건 매도인 고지법(MCL 565.957)은 주택 매매에서 매도인이 매수인에게 정해진 양식의 고지서를 주도록 하고, 그 양식에 이 항목들이 들어 있습니다.

• "지하실·크롤스페이스에 물이 들어온 흔적이 있었습니까?" — 있으면 설명을 적게 돼 있습니다.
• 배관 재질 — 구리 / 아연도강관(galvanized) / 기타 중 하나를 고르게 돼 있습니다.
• 난방 방식과 대략적인 연식, 단열 방식, 지붕 누수와 대략적인 연식.
• 썸프펌프·정화조·우물 작동 여부, 침하·침수·배수·정지 작업 문제, 해충 이력, 석면·라돈·납 페인트 등 환경 문제, 허가 없이 한 구조 변경.

양식 맨 앞에는 서명된 고지서를 받지 못하면 매수인이 이미 구속력 있는 매매계약을 해지할 수 있다는 경고가 있습니다. 동시에 양식 스스로 "매도인은 기초나 지붕처럼 접근하기 어려운 곳을 검사하지 않았고, 이 고지서는 어떤 보증도 아니며 인스펙션을 대신하지 않는다" 고 적고 있습니다. 공짜로 얻는 단서일 뿐 결론이 아닙니다.

렌트라면 이 고지서가 없습니다. 대신 1978년 이전 주택이면 납 페인트 고지가 연방 규정상 집주인 의무이고(주 의회 안내서 질문 28), 위에서 말한 직전 세입자의 퇴거 체크리스트를 요구할 수 있습니다. 그리고 집을 보러 갔을 때 직접 확인합니다(6번).

4. 네 조건은 동시에 안 됩니다

"싸고 · 집이 새것이고 · 마트 가깝고 · 학군 좋은" 곳을 찾는 건 자연스럽지만, 디트로이트 북서 교외에서 이 넷을 동시에 만족시키는 선택지는 사실상 없습니다. 무엇을 포기할지 먼저 정하면 지역이 저절로 좁혀집니다.

포기하는 것	그러면 열리는 것	대가
한인마트 거리	트로이 밖 어디든	이 사이트가 주소를 확인한 한인 전용 마트는 트로이 Big Beaver 의 H Mart 하나입니다. 여기서 멀어지면 장보기가 주말 일정이 됩니다
최신 연식	성숙한 단지	나무가 자라 있고 단지가 완성돼 있습니다. 대신 지하실·배관·난방기 연식을 사기 전에 봐야 합니다
평수	어디서나	같은 예산으로 더 새 집에 들어갑니다
통근 시간	외곽	가격이 낮아집니다. 대신 겨울에 눈길로 그 거리를 매일 왕복해야 합니다

미시건에서 통근을 포기하는 선택은 겨울에 값이 다시 매겨집니다. 11월부터 3월까지 눈과 얼음 속에서 같은 거리를 다녀야 하고, 정전과 제설 상황에 따라 그날 시간이 달라집니다. 계산에 넣을 것들은 날씨 대비에 정리돼 있습니다.

마트 조건은 생각보다 쉽게 지켜집니다. Costco 와 Sam's Club 은 이 권역에 흩어져 있어 어디로 가도 대체로 유지됩니다 — 매장과 시간은 창고형 매장에 있습니다. 한국 식재료는 장보기와 한국 식재료를 보세요. 생활비 감각 전체는 물가 감각에 있습니다.

학군은 순위표보다 주소입니다. 2번의 조회에서 나오는 School District 값이 그 집의 실제 배정이고, 시 경계와 학군 경계는 일치하지 않습니다.

5. 렌트로 살아보고 사겠다면 — 사고 싶은 단지 안에서 렌트하세요

"한 번 더 렌트하고 마음에 들면 산다"는 합리적인 계획인데, 그냥 실행하면 이사를 두 번 하게 됩니다. 아이가 학교에 들어갈 나이면 배정 문제까지 겹칩니다.

요령은 매수 후보 단지 안에서 렌트를 구하는 것입니다. 그러면 네 가지가 한 번에 해결됩니다.

• 1년 동안 그 단지의 실제 생활을 겪습니다 — 소음, 통학로, 이웃, 그리고 봄에 눈이 녹을 때 물이 어디로 가는지. 이건 어떤 자료로도 알 수 없고, 잘못 사면 되돌리기 가장 비싼 항목입니다.
• 겨울을 한 번 나 봅니다. 그 단지의 제설이 언제 오는지, 그 집의 난방비가 얼마인지는 겨울 고지서 넉 장을 봐야 압니다.
• 매수할 때 이사가 단지 안 이동이라 비용과 스트레스가 작습니다.
• HOA 규약과 관리 상태를 세입자 입장에서 미리 봅니다.

매수 시점에 세금이 어떻게 뛰는지는 미시건에서 특히 중요합니다 — 매물에 적힌 전 주인의 세금은 내 세금이 아닙니다. 재산세와 PRE를 먼저 보세요.

6. 집 보러 갈 때 — 미시건판 점검 목록

낡은 집에서 겪은 문제를 다음 집에서 피하려면, 보러 갔을 때 이것들을 직접 확인하세요. 세입자도 할 수 있는 것들이고, 앞의 절반은 오스틴 목록에 없는 항목들입니다.

지하실 — 여기서 대부분이 갈립니다

• 기초 벽 아래쪽을 손전등으로 훑습니다. 하얗게 번진 자국(백화), 가로로 간 금, 페인트를 새로 칠한 띠는 물이 들어왔던 자리입니다.
• 썸프펌프(sump pump)가 있는지, 전원이 꽂혀 있는지, 배출관이 어디로 나가는지 봅니다. 배출관이 기초 바로 옆에서 끝나면 그 물이 다시 들어옵니다. 정전 대비 배터리 백업이 있는지도 물어보세요.
• 바닥에 물 자국과 냄새. 상자·가구를 벽돌 위에 올려 둔 흔적이 있으면 젖은 적이 있다는 뜻입니다.
• 집 바깥 둘레의 땅 기울기와 홈통(downspout) 을 봅니다. 땅이 집 쪽으로 기울어 있거나 홈통이 벽 옆에서 끝나면 원인이 지하실 안이 아니라 밖에 있습니다.
• 지하실을 방으로 쓸 계획이면 라돈 측정을 요청하거나 직접 합니다.

겨울 — 미시건에서 가장 비싼 고장

• 난방기(furnace)와 온수기의 제조 라벨 연도를 봅니다. 여기가 오스틴의 에어컨 자리입니다.
• 다락 단열이 얼마나 두꺼운지 올려다봅니다. 겨울 가스비가 여기서 갈립니다.
• 바깥 벽에 붙은 배관과 차고·지하실 천장의 배관을 봅니다. 단열이 안 된 관이 바깥 벽을 타면 동파 후보입니다. 그 집을 비울 때도 난방을 55°F 아래로 내리지 말라는 이유가 이것입니다.
• 창문이 이중창인지, 틀에 결로 자국이 있는지 봅니다.
• 제설이 누구 몫인지 묻습니다. 단지 관리인지, 세입자인지, 인도까지인지 — 계약서에 적어 달라고 하세요.

어디서나 하는 것

• 오래 비어 있던 집이면 모든 배수구에 물을 흘려 봅니다. 봉수가 마르면 냄새가 납니다.
• 싱크대 아래·세탁기 뒤·온수기 주변 바닥의 얼룩과 부푼 자국을 봅니다.
• 수압을 두 곳에서 동시에 틀어 봅니다.
• 차단기 패널을 열어 봅니다. 라벨이 손글씨로 덧쓰여 있으면 손댄 이력이 있습니다.
• 입주 인벤토리 체크리스트를 7일 안에 채워서 돌려주고, 사본을 보관합니다. 사진·영상도 같이 남기세요. 디파짓 분쟁에서 이게 유일한 근거가 됩니다.
• 설비 목록을 계약서에 적어 달라고 요청합니다. 식기세척기·오븐·냉장고가 제공 설비인지, 고장 시 누가 고치는지를 서명 전에 문서로 만들어 두세요.
• 그 건물이 시의 렌트 점검 대상인지 코드 집행과에 물어봅니다. 1번의 예치 절차가 열리는지가 여기서 정해집니다.

집을 정하기 전 순서 — 배정 학군, 재산세와 PRE, 건축연도와 지하실, HOA, 겨울 통근 — 를 먼저 통과시키세요. 집 자체를 보는 것은 그 다음입니다.

월세 시세와 매물은 주 단위로 바뀌고, 조례는 시마다 다릅니다. 계약 직전에는 이 문서보다 시 assessor 기록과 시 코드 집행과의 답, 그리고 계약서 원문이 더 정확합니다.