재산세 — 미시건은 집을 사는 순간 세금이 뛴다

세 단어만 알면 됩니다

Taxable Value, Uncapping, PRE. 미시건 재산세는 이 셋으로 돌아갑니다.

Taxable Value — 과세표준은 시가보다 느리게 오릅니다

미시건은 집을 시가의 50%(State Equalized Value, SEV) 로 평가하되, 실제 세금을 매기는 과세표준(Taxable Value) 은 매년 물가 상승률 또는 5% 중 낮은 쪽으로만 오릅니다(1994년 Proposal A). 2026년 물가 배수(Inflation Rate Multiplier)는 1.027, 즉 +2.7% 입니다(Novi Assessing 2026 안내, 2026-09 기준). 그래서 오래 산 집은 시가가 두 배가 돼도 세금은 천천히 올랐습니다.

Uncapping — 팔리는 순간 시가로 재설정됩니다

소유권이 넘어가면 다음 해 과세표준이 SEV(시가의 절반)로 재설정됩니다. 법 조문 그대로입니다 — "소유권 이전 다음 해의 과세표준은 그 해의 SEV 다." 이걸 uncapping 이라 부릅니다. 그 다음 해부터는 다시 물가 상한이 걸립니다.

집을 살 때 실제로 걸리는 것이 이겁니다. 매물 정보에 적힌 "작년 재산세"는 전 주인의 낮은 과세표준 기준입니다. 내가 낼 세금은 그보다 훨씬 클 수 있습니다 — Novi 시가 드는 예시가 과세표준 $95,000 → SEV $150,000, 즉 한 번에 58% 상승입니다. 20년 산 집이면 두 배 가까이도 됩니다. 계산은 단순합니다: SEV × 밀리지(millage) ÷ 1,000. SEV 와 밀리지는 시 assessor 사이트(Troy·Novi 모두 BS&A 온라인)에 있습니다.

첫해는 전 주인 세금, 둘째 해부터 내 세금. 산 해의 고지서는 아직 전 주인의 과세표준으로 나옵니다. uncapping 은 그 다음 해 고지서부터입니다. 그래서 모기지 에스크로가 첫해 세금 기준으로 잡혀 있다가 둘째 해에 부족분(escrow shortage) 이 한꺼번에 청구되는 일이 흔합니다. 은행이 월 납입금을 올리거나 목돈을 요구하니, 살 때 SEV 로 계산한 값을 미리 알고 있어야 놀라지 않습니다.

Property Transfer Affidavit — 소유권이 바뀌면 45일 안에 시 assessor 에 양도 신고서(Form L-4260)를 내야 합니다. 클로징 때 타이틀 회사가 대개 처리하지만 접수 여부를 확인하세요(Novi Assessing 안내).

PRE — 내가 사는 집이면 학교세 18 mills 면제

Principal Residence Exemption 은 본인이 실제로 사는 집의 학교 운영세 최대 18 mills 를 면제합니다. Novi 학군 기준 PRE 적용 36.32 mills 대 미적용 53.31 mills (2025 확정 밀리지표) — 세금의 약 3분의 1 차이입니다. 신청해야 적용됩니다. 집을 사면 클로징 서류에 대개 들어 있지만, 시 assessor 에 접수됐는지 확인하세요. 임대용으로 산 집은 안 됩니다.

마감이 두 번입니다 (Treasury 가이드라인, 2026-09 기준):

• 6월 1일까지 접수 → 그해 여름분부터 면제
• 11월 1일까지 접수 → 그해 겨울분부터 면제

6월 2일 이후에 입주했으면 11월 1일 마감을 노리면 됩니다. 신청서는 Form 2368, 이사 나가면 Form 2602 로 철회해야 합니다(안 하면 추징·이자).

비자 신분이어도 됩니다. Treasury 가이드라인의 자격 요건은 미시건 거주자일 것, 소유하고 실제로 살 것, 다른 주에서 비슷한 감면을 받지 않을 것, 미시건 비거주자 소득세 신고를 하지 않았을 것 — 넷입니다. 시민권·영주권 조항은 없습니다. H-1B·L-1 등으로 와서 집을 사고 살면서 미시건 거주자로 소득세를 신고하면 해당됩니다.

미시건 소득세 신고의 Homestead Property Tax Credit 과는 다른 제도입니다(Treasury 가 명시). 둘 다 해당될 수 있습니다.

고지는 두 번 — 기한이 시마다 다릅니다

Oakland County 기준 재산세는 7월(summer)과 12월(winter) 두 번 시가 고지합니다. 기한과 가산금은 시 조례라 Troy 와 Novi 가 다릅니다 (각 시 Treasurer 페이지, 2026-09 기준):

3월 1일에 미납분은 Oakland County Treasurer 로 넘어가 수수료·이자가 더 붙습니다. 고지서를 못 받았다는 건 사유가 안 됩니다(Troy 명시). 모기지가 있으면 대개 에스크로로 은행이 내지만, 은행이 기한 안에 냈는지는 본인이 확인하라고 Novi 가 안내합니다. 없으면 두 날짜를 달력에 넣으세요.

밀리지 — 학군에 따라 다릅니다

밀리지는 시·카운티·학군·커뮤니티 칼리지 몫의 합이고, 같은 시 안에서도 학군에 따라 갈립니다.

• Novi (Novi Community Schools 학군, 2025 확정): PRE 적용 연간 36.3224 mills, 미적용 53.3094. 2026년 시 몫이 11.3813 mills 로 0.844 올랐습니다(공공안전 시설 채권).
• Troy (Troy 학군, 2026 여름분만): PRE 적용 29.1308 mills, 미적용 37.0036. Troy 안에 학군이 7개라 여름분 PRE 가 28.4~33.8 까지 벌어집니다. 겨울분 밀리지는 12월 1일에 공개됩니다.

과세표준 $200,000 짜리 집(시가 약 $40만)이면 Novi 에서 연 약 $7,260. 밀리지는 매년 조금씩 움직이니(Headlee 조항으로 과세표준 총액이 물가보다 빨리 오르면 자동으로 깎이기도 합니다) 그해 표를 보세요.

평가액에 이의가 있으면 — 3월 Board of Review

매년 2월에 Notice of Assessment 가 옵니다. SEV·과세표준이 얼마로 잡혔는지, 세금이 얼마나 변하는지 적혀 있습니다. 시가보다 높게 잡혔다 싶으면 3월 Board of Review 에 이의를 냅니다 — Novi 는 2026년 3월 9~11일, 서면 이의는 3월 10일 오후 3시까지였고, 방문 예약은 3월 6일까지 assessor 에 청원서를 내야 했습니다. 감정서·비교 매물 같은 근거를 5부 준비하라고 합니다. 기준일은 전년 12월 31일입니다. Troy 도 3월이며 날짜는 Notice 에 적혀 옵니다.

살 때 한 번 — 양도세

미시건은 주 부동산 양도세 $500 당 $3.75 (0.75%) 에 카운티 몫이 더 붙습니다 (MCL 207.525). 관행상 매도인이 내지만 계약으로 정하는 것이니 구매 계약서를 보세요.

집을 사기 전에 하는 계산

1. 시 assessor 사이트에서 그 집의 SEV 를 본다
2. 그 동네·학군 밀리지(PRE 적용/미적용 두 값)를 본다
3. SEV × PRE 적용 밀리지 ÷ 1,000 = 둘째 해부터 내 재산세
4. 매물의 "현재 세금"은 잊는다
5. 클로징 후 PRE 신청서(6/1·11/1) 와 양도 신고서(45일) 접수를 확인한다

텍사스와 비교하면 밀리지 자체는 낮지만 소득세가 있고, 집값이 낮은 편이라 총액은 지역에 따라 갈립니다 — 세금 기초 · 생활비.

MCL 211.27a 와 시 assessor 안내가 이 문서보다 정확합니다.