재산세 — 미시건은 집을 사는 순간 세금이 뛴다

세 단어만 알면 됩니다

Taxable Value, Uncapping, PRE. 미시건 재산세는 이 셋으로 돌아갑니다.

Taxable Value — 과세표준은 시가보다 느리게 오릅니다

미시건은 집을 시가의 50%(State Equalized Value, SEV) 로 평가하되, 실제 세금을 매기는 과세표준(Taxable Value) 은 매년 물가 상승률 또는 5% 중 낮은 쪽으로만 오릅니다(1994년 Proposal A). 그래서 오래 산 집은 시가가 두 배가 돼도 세금은 천천히 올랐습니다.

Uncapping — 팔리는 순간 시가로 재설정됩니다

소유권이 넘어가면 다음 해 과세표준이 SEV(시가의 절반)로 재설정됩니다. 법 조문 그대로입니다 — "소유권 이전 다음 해의 과세표준은 그 해의 SEV 다." 이걸 uncapping 이라 부릅니다.

집을 살 때 실제로 걸리는 것이 이겁니다. 매물 정보에 적힌 "작년 재산세"는 전 주인의 낮은 과세표준 기준입니다. 내가 낼 세금은 그보다 훨씬 클 수 있습니다 — 20년 산 집이면 두 배 가까이도 됩니다. 계산은 단순합니다: SEV × 밀리지(millage) ÷ 1,000. SEV 와 밀리지는 시 assessor 사이트에 있습니다.

PRE — 내가 사는 집이면 학교세 18 mills 면제

Principal Residence Exemption 은 본인이 실제로 사는 집의 학교 운영세 최대 18 mills 를 면제합니다. 밀리지가 40~50 mills 인 동네에서 18 mills 면제는 세금의 3분의 1이 넘습니다. 신청해야 적용됩니다. 집을 사면 클로징 서류에 대개 들어 있지만, 시 assessor 에 접수됐는지 확인하세요. 임대용으로 산 집은 안 됩니다.

미시건 소득세 신고의 Homestead Property Tax Credit 과는 다른 제도입니다(Treasury 가 명시). 둘 다 해당될 수 있습니다.

고지는 두 번

Oakland County 기준 재산세는 7월(summer)과 12월(winter) 두 번 시·타운십이 고지합니다. 모기지가 있으면 대개 에스크로로 은행이 냅니다. 없으면 두 날짜를 달력에 넣으세요.

집을 사기 전에 하는 계산

1. 시 assessor 사이트에서 그 집의 SEV 를 본다
2. 그 동네 밀리지(PRE 적용/미적용 두 값)를 본다
3. SEV × PRE 적용 밀리지 ÷ 1,000 = 첫해 이후 내 재산세
4. 매물의 "현재 세금"은 잊는다

텍사스와 비교하면 밀리지 자체는 낮지만 소득세가 있고, 집값이 낮은 편이라 총액은 지역에 따라 갈립니다 — 세금 기초.

MCL 211.27a 와 시 assessor 안내가 이 문서보다 정확합니다.